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土地行情 決定了房價高低
土地佔總成本往往最高 營造成本次之 行銷與管銷成本相對較低一個建案是怎麼誕生的？當讀者在報紙上、大街上看到琳琅滿目的建案廣告時，這已經是後端作業了，前端到底是怎麼一回事？相信有不少讀者想要一探究竟。這些年來透過採訪工作，筆者有幸見識到建案從無到有的過程，現在就透過蘋果日報與大家分享。附帶一提，這裡所揭露的過程都只是一般正常的情況，不適用在豪宅、小木屋或其他特殊產品。
Q：建案誕生的源頭是什麼？
土地。在台灣，土地是所有推案的源頭，建設公司猶如加工廠，必須要有原料才能加工，而土地就是原料。就像是晶片加工一定要有晶圓(Wafer)一樣，除了極為稀少的地上權產品外，可以說沒有土地就沒有建案。通常土地成本在建設公司總成本裡所佔比重是最高的，營造成本次之，行銷與管銷成本相對較低。例如：一模一樣的住宅分別蓋在台北市和屏東市，兩者房價絕對是天壤之別，這肇因於土地成本差距過大，這也就是為什麼台北市的房價總是高不可攀的原因。
Q：土地價格如何決定？
土地的行情是不公開、不透明、沒道理的，一般人或許以為建設公司老闆高不可攀，其實地主才是老大。建設公司老闆要想辦法透過叫做中人的土地掮客來牽線，事成之後，中人通常能分到成交價的1成做為傭金。土地價格是浮動的，而且隨周邊成交行情而機動調整，基本上易漲難跌。例如：若昨天竹北高鐵特區的住宅用地每坪要賣30萬元，今天某建商用40萬元買到該區某塊住宅用地，隔天鄰近的地主們會將土地價格自動調漲到35萬到45萬元。至於土地的價格則以地目的不同而略有差異，同一重劃區內，商業區土地的價格會高於住宅區，而具備「水岸第一排」、「公園第一排」、「站前第一排」、「緊鄰學校」等題材的土地，價格也往往較高。
Q：土地成本低，房價就會低嗎？
通常不會。例如，A建商2年前以每坪25萬元買到某塊住宅用地，B建商1年前以每坪35萬元買到隔壁另一塊住宅用地，今年兩建商同時推案，產品定位相同。若以每坪35萬元的土地成本推估，B建商的產品每坪房價約在18萬元，那麼A建商擁有較低廉的土地成本，每坪開價理應低於18萬元？錯了！A建商的開價通常不會低於18萬元。建設公司的開價，往往會以當時的房價行情做為基準，若房價行情走高，即便當年取得的土地成本較低，也會跟著行情來開價。如果A建商每坪16萬元就能獲利，但當時行情為18萬元，A建商會毫不猶豫地開價18萬元，以創造最大獲利。
Q：土地使用分區代表什麼？
代表這塊土地當初的定位與用途。房地產市場一好，各種基於降低土地成本的非主流產品就會紛紛出籠，像是「甲建」、「丙建」、「乙工」、「丁工」和「農牧用地」等。本文不擬探討複雜的法規背景，簡單來說，甲建位於農田旁，丙建座落山坡地，均可做為住宅使用，消費者不需具備特殊資格；而要將住宅蓋在農牧用地上，消費者需要取得農民資格，坊間的買地蓋小木屋和集村農舍便採用這種方式。
比較有趣的是乙工和丁工，從法規來看，兩者皆不宜做住宅使用，也不宜冠上「工業住宅」的稱號，用乙工建案或丁工社區來稱呼比較好。實務上賣方大多將這類土地規劃為住宅，而買方也做為住宅使用，彼此心照不宣。目前乙工社區的解套方式是登記做為「一般事務所」使用，透過管委會公約，可禁止在社區內從事工廠或其他工商業行為，維持社區的純住宅用途。
Q：建設公司賺多少錢才合理？
每家公司的總成本不盡相同，很難用一個統一的數字來比較。比較籠統的說法是最低3成，也就是總成本乘以1.3，即為建設公司基本上所設定的營收。這裡要留意的是，一個建案從推出銷售到完工交屋，通常要1年半到2年的時間，所以3成除以2年，每年不過1成5，只是每一間房子動輒幾百萬，每一筆建案動輒上億，3成換算成金額，也是一筆可觀的數字，往往形成消費者「建設公司賺取暴利」的錯覺。
建築與生活密不可分，在建築業磨鍊與學習的同時，深信好幸福由好宅開始，希望大家都可以買到一個可以幸福的好房子!!! ...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div><div></div> 這篇可是相當寫實的狀況，建設公司的運轉模式確實是如此，
土地確實是佔成本中最大的一環，
為什麼好的地點土地會貴?
為什麼那種地方土地會漲?
主要來自縣市政府的都市計劃，誠如板大所提及的「水岸第一排」、「公園第一排」、「站前第一排」、「緊鄰學校」等題材的土地，還有「甲建」、「丙建」、「乙工」、「丁工」和「農牧用地」等名稱出現，都是都市計劃演變來的。
地主看準地區的發展性，當然地價就會自然的提高，絕對不會賤價地賣出。
所以，有土地的人，有機會去看看都市計劃，可以得知自己土地未來的發展性。
但並不是所有土地都會透過 都市計劃會漲價的喔。
舉例說明吧!!
某塊鄰近公園的土地，照理說，鄰近公園的土地，容積率可以提升，換句話說，原本只能蓋到15樓的大樓，因為鄰近公園的話，可以蓋到24樓，某建商看準了這點，積極地向地主買地，地主也允諾賣出了，但建商去申請開工時，卻發現，該塊土地是 "市場用地" ，也就是說，1F一定是做 市場，2F以上才可以做住宅，試問，有誰希望住在 菜市場上面呢?
所以，土地會因為都市計劃而水漲船高，但也可能因為這樣 價格也會一落千丈。
有機會的話，不妨大家也去看看自己住家附近的都市計劃，政府如何配置的吧!!...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> 感謝大大的分享,受用不盡,真是一門深奧的學問,我必須不斷的多學習,光是買賣屋學問真是無比深奧
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