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計算房屋的價值及折舊率
本帖最後由 xup6vm6u4 於 2009-9-29 07:00 AM 編輯目前房屋的價值可以分為土地價值與建物價值！
土地價值：無折舊率,有地段性,就是增值性與保值性的主要來源,且受政策,與土地供需性影響較大！舉例說,台北土地不夠用,所以地價貴,一般的台中與高雄及台南等其他縣市地區,愈往市區,土地愈貴！另外重劃區的土地因建商有土地需求,所以地價也較貴！
其他偏癖地區,除了風景觀光景點之外,地價普遍就便宜！
建物價值：建商當初興建房子時所使用的建材成本,其標準耐用年限是５０年,折舊率一般按５０年平均攤完,屋齡５０年時只剩土地價值，也就是說 1年的折舊率 等於 2%，50年剛好等於100%！
透天別墅型,其土地持份較大,且大都單獨持份,都以地坪計價為主,所以折舊率會較低
如果是一般公寓或華廈大樓等產品,一般座落土地是上百戶共產性的持份,且分到土地很小,保值性就較差,如台北因土地不夠用,建商無法大量蓋新房子,公寓華廈折舊率就較低,一般外縣市,如台中與高雄,因土地資源龐大,土地供需下,建商可以無限度的蓋數以萬戶的大樓華廈,其保值性就較差了！
透天別墅的真實價值是
土地價值（無折舊率）＋建物價值（有折舊率）
＝（權狀地坪 ｘ 地坪單價） ＋ （權狀建坪 ｘ 建坪單價 x 折舊率） ＋ （增建成本 x 折舊率）
大樓公寓華廈的真實價值是
土地價值（無折舊率）＋建物價值（有折舊率）
＝（權狀地坪 ｘ 持份範圍 ｘ 地坪單價） ＋ （權狀建坪 ｘ 建坪單價 x 折舊率） ＋ （增建成本 x 折舊率）
折舊率 ＝１ － （屋齡 x １卅５０年 x １００％）
代入上述公式可得依年份折舊後的房子真實價值！
另外補充一點，
一般稅法規定:
1.鋼骨造(SC)，鋼骨鋼筋混凝土造(SRC)等;耐用年數為60年，殘值率40%，每年折舊率為1%。
2.一般RC鋼筋混泥土房屋的可使用時間約50年，故成屋每年至少有2％折舊率。
3.加強磚造:耐用年數為45年，殘值率32.5%，每年折舊率為1.5%。
4.磚造:耐用年數為40年，殘值率32.0%，每年折舊率為1.7%。 ...<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div><div></div> 感謝謝大大無私的分享,正對我目前研究中古屋賣烏有極大幫助,我可以研究算算目前所在房屋現市值多少錢 回復 2# loychang
理論上是這樣算沒錯,
但目前台北市的房子已經無法這樣計算了,
中古屋的土地單價指的不是你所在這塊地的價格,
而是附近建商拍賣到土地的價格來計算,
所以台北的中古屋就因為這樣比價的效果,
一直不斷的漲...... 我在南部是有間房子想賣掉,應該可以算看看,所以只要查查附近土地單價應該就能算出,但附近有一個大型住宅建案,自己房子有在馬路邊,真不知如何處理,現還在努力研究中 台北市是看地吧
我們家附近有一間４５年的加強磚造
因為只有四層．．．每戶平均有九坪的地
賣一仟多萬耶．．．台北市的房好高阿．．．<br><br><br><br><br><div></div> 回復 5# jjjjjjjjed
看這個價錢,
是在民生社區嗎?? 回復 jjjjjjjjed
看這個價錢,
是在民生社區嗎??
wlgln 發表於 2010-3-27 01:06 AM http://www.eyny.com/images/common/back.gif
沒錯...在民生社區的外圍..
版主真強...一猜就中了... 也可以用比較懶的方法
找一家您經常往來的私有銀行 請她介紹房貸承辦(因為公營的多半很懶 不會幫你免費服務)
把建物/土地的謄本傳真給她 半天就告訴你可以貸款多少 順便問她 計算的成數
例如1000萬的地產 貸款成數8成 可貸800
當然 銀行估算會保守一點 但是要知道價值 所以值得參考
但是價格 就是買賣雙方決定了 回復 8# pigygy78
其實呢......
銀行初估的方式,
通常是打電話問那一區的房仲行情大概多少,
因為他們還未到現場去鑑價,
因此為了迅速獲悉行情,
一般都是這樣做的,
所以這樣的價格跟最後銀行承貸的金額會有一些落差..... 我還是在計算我老家的殘值
其實出價者都是壓的很低價
我還談到有更誇張的
有個公式在加行情是好的<br><br><br><br><br><div></div> 我還是在計算我老家的殘值
其實出價者都是壓的很低價
我還談到有更誇張的
有個公式在加行情是好的
ppgogo75 發表於 2010-4-4 03:50 PM http://www05.eyny.com/images/common/back.gif
太難了拉
折舊率看起來容易...但土地價值難估
再著拉長到50年的話...通貨澎漲的問題也要考慮
建材和水泥上漲
50年前台北市房子才30萬一戶
現在沒有一仟萬起那買的到.......<div class='locked'><em>瀏覽完整內容，請先 <a href='member.php?mod=register'>註冊</a> 或 <a href='javascript:;' onclick="lsSubmit()">登入會員</a></em></div> 所以也就是~這些算法~基本上在於買方就不是很用得上囉?
因為通常部分房仲網都會有當地區的房價嗎?
我最近在南部的科學園區附近看上一間國宅~想買來投資~
但是....鄉下地方的價格好像不是依照既定價格訂的~不好捉模.. 目前房屋鑑價沒公式了吧
以銀行.仲介.投資客來說
這3種行業的鑑價價格都不一樣 =.= 感謝大大無私分享.我這樣就可算出我的房子價值.
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